Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. „DNA of Real Estate”, poświęconego trendom w zakresie czynszów i stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie, wynika, że otwarcie gospodarek po okresie pandemii wpłynęło pozytywnie na sytuację na rynkach najmu i inwestycyjnym w pierwszym kwartale 2022 r.

Analiza rynków nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych w 23 krajach wskazuje na pierwszy od dwóch lat wzrost czynszów kwartał do kwartału. Już siódmy kwartał z rzędu wzrosły czynsze w sektorze logistycznym – o 2,7% w ujęciu kwartalnym, co jest najwyższym wskaźnikiem wśród wszystkich segmentów rynku, natomiast wzrosty w sektorze nieruchomości biurowych i handlowych wyniosły odpowiednio 1,1% i 0,1%.

Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedział: “Po raz pierwszy od wybuchu pandemii czynsze wzrosły w ujęciu kwartalnym we wszystkich trzech sektorach, natomiast stopy kapitalizacji w skali ogólnoeuropejskiej uległy dalszej kompresji drugi kwartał z rzędu. W sektorze handlowym odnotowano najmniejszy wzrost czynszów spośród trzech sektorów, ale jest on zapewne bardziej istotny niż w przypadku rynku logistycznego notującego kolejne wzrosty, ponieważ świadczy o końcu okresu spadków obejmującego osiem kolejnych kwartałów oraz o poprawie nastawienia inwestorów do nieruchomości handlowych”.

Nadal utrzymują się wyraźne różnice pomiędzy poszczególnymi sektorami i zasadniczo odzwierciedlają one trendy zaobserwowane w trakcie pandemii.

Nieruchomości logistyczne

Wzrost czynszów w czasie pandemii odnotowano na niemal wszystkich rynkach nieruchomości logistycznych w Europie – na 43 monitorowanych rynkach wzrosły od czwartego kwartału 2019 r. aż o 11,3%. W porównaniu z czwartym kwartałem 2019 r. stawki czynszu wzrosły na większości analizowanych rynków (38 spośród 43), a na czterech pozostały na niezmienionym poziomie. Najbardziej wzrosły w Wielkiej Brytanii (o 23,1%) oraz w Niemczech (+12,7%) i Europie Środkowo-Wschodniej (+9,8%). Spadły jedynie w Budapeszcie (-2,1%), co związane jest z nadpodażą powierzchni, aczkolwiek zaczynają już wzrastać.

Czynsze za wynajem powierzchni logistycznych w pierwszym kwartale 2022 r. wzrosły o 7,7% rok do roku, co jest najwyższym wskaźnikiem wzrostu rok do roku od czwartego kwartału 2000 r. (8,0%). Wzrosty rok do roku odnotowano we wszystkich regionach, przy czym największe w Wielkiej Brytanii (+15,0%), Europie Środkowo-Wschodniej (+7,7%) i Niemczech (+7,6%) –  świadczy to o utrzymującym się silnym popycie wśród najemców i niewystarczającej podaży najlepszych w swojej klasie obiektów.

Inwestorzy w dalszym ciągu polują na najbardziej atrakcyjne aktywa, co powoduje postępującą kompresję stóp kapitalizacji – w przypadku najlepszych nieruchomości na 43 rynkach europejskich wynoszą one średnio 4,12% (spadek o 8 punktów bazowych w ciągu kwartału i o 63 punkty bazowe na przestrzeni roku). Średnie stopy kapitalizacji w Niemczech i Francji wynoszą odpowiednio 3,0% i 3,03%. Oznacza to, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych są obecnie niższe niż w sektorze handlowym na wielu rynkach oraz w ponad połowie monitorowanych miast (19 spośród 37). W siedmiu miastach spadły poniżej poziomu odnotowanego dla budynków biurowych. Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości logistycznych w Wielkiej Brytanii i Francji, wynoszące odpowiednio 3,75% i 3,03%, są znacząco niższe niż w segmencie biurowym (odpowiednio 4,56% i 3,59%) w przypadku porównywalnych lokalizacji.

Nieruchomości biurowe

Sektor biurowy, który odczuł skutki mniejszego popytu ze strony najemców w szczycie pandemii i z tego powodu odnotował spadek czynszów o 0,9%, w dużym stopniu odrobił straty. Czynsze bazowe w najlepszych biurowcach są obecnie wyższe o 2,6% niż przed pandemią, tj. w czwartym kwartale 2019 r. Jednak w Europie Środkowo-Wschodniej oraz innych peryferyjnych krajach europejskich nadal utrzymują się na poziomie niższym niż w czwartym kwartale 2019 r. – odpowiednio o 1,3% i 5,6%.

W porównaniu z czwartym kwartałem 2019 r. czynsze obniżyły się na dziewięciu spośród 46 monitorowanych rynków biurowych. Największy spadek (o 28%) odnotowano w Turcji, która zmaga się z szerszymi wyzwaniami gospodarczymi, a wahania kursowe wpływają na czynsze denominowane w dolarze amerykańskim. Znaczące spadki miały miejsce także w Barcelonie (-4%) i Dublinie (-4%). Czynsze utrzymały się na niezmienionym poziomie na siedmiu rynkach, natomiast na większości (30) wzrosły, przy czym dwucyfrowe wzrosty zaobserwowano na regionalnych rynkach biurowych w Wielkiej Brytanii: w Birmingham, Bristolu, Edynburgu i Leeds.

W pierwszym kwartale 2022 r. czynsze za powierzchnie biurowe w Europie wzrosły o 1,1% kwartał do kwartału w porównaniu ze wzrostem o 0,8% w czwartym kwartale 2021 r. i ich stabilnym poziomem (0,0%) w pierwszych trzech miesiącach 2021 r. Oznacza to wzrost w skali roku o 2,9%. Trend wzrostowy w ujęciu rocznym odnotowano we wszystkich głównych regionach.

Stopy kapitalizacji w sektorze biurowym utrzymały się na zasadniczo niezmienionym poziomie – obniżyły się zaledwie o 1 punkt bazowy do 3,95%, przy średniej dla Europy kontynentalnej wynoszącej 3,70%. W Niemczech wynoszą one średnio 2,65% w porównaniu z 4,56% w centrach w Wielkiej Brytanii i 3,59% we Francji. Od czwartego kwartału 2019 r. obserwuje się nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji na wszystkich kluczowych rynkach, przy czym największe spadki wystąpiły w krajach nordyckich (-35 pb) i Beneluksu (-31 pb). W najmniejszym stopniu obniżyły się w Wielkiej Brytanii (-17 pb), Francji (-13 pb) i Europie Środkowo-Wschodniej (-12 pb).

Nieruchomości handlowe

Napięcia w sektorze handlowym sukcesywnie maleją, a czynsze wzrosły kwartał do kwartału pierwszy raz od czwartego kwartału 2019 r., aczkolwiek zaledwie o 0,1%. W pierwszym kwartale 2022 r. odnotowano spadki tylko na trzech rynkach, a wzrosty na czterech. W 41 monitorowanych lokalizacjach czynsze są średnio o 14% niższe niż przed pandemią (tj. w czwartym kwartale 2019 r.), której skutki najbardziej odczuła w tym czasie właśnie branża handlowa. Obecnie czynsze na 37 z 41 analizowanych rynków handlowych nadal są niższe niż w czwartym kwartale 2019 r. W tym okresie wzrosły tylko w trzech miastach: w Mediolanie (+5,8%), Rzymie (+2,4%) i Wiedniu (+3,7%) dzięki poprawie sytuacji na rynku pracy i powrotowi międzynarodowych turystów, co wpływa na wzrost czynszów we Włoszech.

Ożywienie aktywności najemców przekłada się rosnące zainteresowanie inwestorów sektorem handlowym, czemu towarzyszy spadek stóp kapitalizacji, które obniżyły się w ciągu kwartału o 4 punkty bazowe i wynoszą obecnie 4,18% - jednocześnie są one niższe o 10 punktów bazowych niż przed rokiem. Największe spadki w ujęciu kwartalnym miały miejsce w Wielkiej Brytanii (-25 pb) i krajach nordyckich (-10 pb). Na żadnym rynku nie odnotowano wzrostu w ciągu kwartału. Stopy kapitalizacji utrzymują się na poziomie wyższym niż przed pandemią na wszystkich rynkach, z wyjątkiem krajów nordyckich (-1 pb) oraz bardziej peryferyjnych takich jak Bułgaria i Szwajcaria (-59 pb).

Sukhdeep Dhillon, dyrektor działu prognoz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, dodaje: „Prognoza krótkoterminowa pozostaje stabilna pomimo pojawienia się niekorzystnych zjawisk. Rosnąca inflacja, którą napędzają głównie ceny artykułów spożywczych i energii, staje się coraz większym zmartwieniem dla banków centralnych, powodując wzrost oczekiwań podwyżek stóp procentowych. Jednak utrzymujący się popyt na najlepsze w swojej klasie powierzchnie biurowe i logistyczne będzie powodował dalszy wzrost czynszów. Stawki czynszowe za wynajem lokali handlowych będą zbliżały się do najniższego możliwego poziomu, na którym pozostaną, ale na niektórych rynkach mogą wystąpić niewielkie spadki. Przewidujemy, że w sektorze nieruchomości biurowych i handlowych stopy kapitalizacji utrzymają się na dotychczasowym poziomie na większości rynków, natomiast silne fundamenty przyczynią się do ich dalszej kompresji w sektorze logistycznym”.

Autor: Nigel Almond, Head of Data Analytics, London, United Kingdom, Cushman & Wakefield